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两年半累计净亏损超10亿 青客公寓能否靠上市“续命”?

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《投资者攻略》张伟

在过去的两年中,出现了长期出租公寓经营者寻求上市的传闻,但其中大多数“只是被听到而消失了”。最近,终于有了一家可能在美国上市的父母出租公寓公司。

10月8日,清科公寓在美国证券监督管理委员会的官方网站上披露了IPO招股说明书,成为中国首家上市的长期公寓运营商。根据招股说明书,清华公寓计划在纳斯达克上市,并计划筹集1亿美元。

根据招股书,青科公寓近两年半累计亏损约11.17亿元(人民币,下同)。对于庆科公寓的持续亏损,该房源能否成功上市已经成为生死攸关的问题。

高速扩展下的隐患

公共信息显示,青科公寓成立于2012年。截至2019年6月30日,绿房子公寓共有住房。根据房间的大小,青科公寓是中国第三大长期出租公寓运营商,仅次于免费和蛋壳房。

从最初的940间客房到申请首次公开募股时的90,000多间客房,清科公寓在过去六年中留下了许多隐患。

首先,盈利能力遥遥无期。

根据招股说明书,清科公寓2017年和2018年的营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同期利润分别为-2.45亿元和-49.8亿元。 2019年上半年,轻客公寓亏损已达3.73亿元。按照这一趋势,2019年轻客公寓的亏损将进一步扩大。

同时,清科公寓的记账资金也难以支撑公司的烧钱速度。

财务数据显示,截至2019年6月30日,清科公寓账户中的现金,现金等价物及限定用途现金总计4.5亿元。从2018年烧掉5.8亿元的情况来看,清科公寓的现金流很难再维持一年,上市和其他渠道的融资迫在眉睫。

第二,关于公司的负面消息还在继续。

黑猫投诉显示,截至今年6月底,有关“清科公寓”的投诉为505次。投诉主要是与房客的不透明费用,房租和房租以及消费者分期付款有关的纠纷。

其中,消费阶段是青科公寓投诉的“重灾区”。

根据招股说明书,清科公寓主要利用“租金折让”吸引租户向其合伙金融机构借款。预付半年租金的折扣为5%,预付年租金的折扣为10%。如果有财务压力,您可以申请与Tingke Apartment合作的金融机构的消费者分期付款。最长可以处理26个月的分期贷款。申请获得批准后,金融机构将一次性向青科公寓账户付款。该月该金额将退还给金融机构。

对于租户,一旦消费者分期付款还不可用,就有信用违约的风险。还有一些租户说,在签订合同时,他们不知道消费阶段的细目。当他们偿还金融机构时,他们发现成本太高了。这种情况导致了纠纷。

根据招股说明书,截至2019年6月,清科公寓与11家金融机构合作提供了消费分期,而65.2%的租户使用了消费分期,因此大规模的租户上演并增加了客人的机会公寓被抱怨。

“两个房东”模式可能会影响估值

如前所述,在租户成功申请分期付款后,金融机构将直接将其转入长期租赁公寓的帐户中,这也有助于长期的可持续发展出租公寓经营者。

根据招股书,截至2019年6月,清科公寓预收租金总额为7.9亿元。扣除其他费用后,结清的预付租金约为5亿元。招待所的主要收入来源。

一些专家认为,在长期租赁公寓驱动的消费分期模型下,租户的借贷需求得到了极大的探索,以便他们可以利用自己的信用来帮助长期公寓经营者一旦租户融资没有可用或长租公寓猛烈的雷声,可能会给租户带来逾期信用的影响。

在如爱公寓,杭州丁家和玉健公寓等品牌持续猛烈轰鸣的情况下,长期租赁公寓的“第二套房”模式可以继续,这也引发了业界的讨论。

监测数据显示,目前中国20个重点城市的公寓租金租金率仅为1%至3%,低于4%至6%的办公室租金回报率。在宣布破产的公开信中,Lega Apartment说,作为“第二房东”,长期出租公寓投资周期长,运营成本高且盈利能力差。长租公寓行业的“进进出出”缺陷很大。

与此同时,长期出租公寓也受到租金降低的困扰。根据招股说明书,截至今年6月30日,清华公寓与租户之间的平均合同期限为11.7个月,其中47.3%的租户选择在合同到期之前退休,而只有5.1%的租户续签租。同时,平均租赁期11.7个月与最长贷款期26个月之间存在很大的期限错配。如果租户想在终止租金后提早终止贷款合同,则很容易引起贷款纠纷。

此外,低续订率也可能影响绿色公寓的估值。

不久前,共享办公室运营商WeWork放弃了IPO,因为估值太低,而WeWork估值偏低的主要原因是租户过于灵活。实际上,这也是长期租赁公寓业面临的普遍问题。作为先例,WeWork的IPO失败也可能影响美国资本市场对Green Apartment的判断。

在清科公寓赴美国首次公开募股的同时,该公司还报告说,杭州骇客公寓拖欠了房东的房租。

《投资者攻略》发现,经过一阵风,过去两年中有20多个长期出租公寓品牌关门大吉。目前,只有少数寡头,例如免费壳,蛋壳和绿色客户。对于已经完成了四轮融资的青科公寓来说,能否上市已经成为生死攸关的问题。 (制作了投资攻略)■?

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