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蛋壳公寓突围长租行业标准 化

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野蛮的长租公寓市场欢迎行业的重大洗牌,环境标准化和运营标准化决定了谁能够生存,谁将被淘汰。

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正在调试新风系统的蛋壳公寓技术人员。图/蛋壳公寓可用

《财经》记者Shiran |文本

板材,油漆,粘合剂,腻子粉,这些装饰材料中,甲醛浓度高,其品牌符合国际标准,高静就像几件珍品。作为蛋壳公寓的创始人,他自2018年以来投入了大量精力,团队参与了住房和建设部的《机构出租住房性能评价标准》汇编。

在第十九次全国代表大会的报告中,中央政府提出了一个“加速建立多主体供应,多渠道安全和租购”的住房制度。长期租赁公寓在此背景下迅速发展。

房地产,中介和互联网长期租赁公寓已进入市场,并出现了分散和集中的租赁模式。政策支持,资本超重,企业涌向海滩,长期出租公寓成为另一个与人民生活有关的交通后的万亿美元蓝色海洋。

然而,在追求规模效应时,长期租赁公寓市场混乱,租赁贷款杠杆过高,甲醛超标。这些负面消息曾一度在市场上引起怀疑。

2019年,野蛮的长租公寓市场迎来了行业的重大洗牌,环境标准化和运营标准化决定了谁能够生存,谁被淘汰。

环保标准化需要花钱和省力,但这是长期租赁公寓企业的底线要求;运营标准化需要技术上的祝福,并通过规模效应降低成本,这是长期出租公寓企业需要开放的行业上限。

“我们已经得到了消息。今年下半年,住房和城乡建设部,环境保护部,消费者协会和当地监管机构将有各种标准。如果我们想要打一场持久战,我们必须达到这些标准,尤其是环保标准。“母租公寓副总裁向《财经》记者透露。

甲醛超过高压线

王芳(化名)于2019年毕业于华东政法大学。她于今年3月来到北京实习。她比大多数北方人更幸运。她只花了三天时间签订合同,住在房子里,早年没有兄弟姐妹。寻找运行断腿的痛苦经历。

现在,他们基本上通过手机选择长期出租公寓,很少找到中介公司。王芳和他的同学将在小组讨论哪一个是可靠的,哪个是深的。她说,他们更确信口口相传的经验,而不是压倒性的宣传。

她的手机有三个租赁应用程序,58,免费,蛋壳,最后,她选择了蛋壳。主要是看着房子时,公寓门后面的描述触动了她,上面写着“这个房间的室内空气质量已通过测试”,甲醛清除机构发布了专业声明。

王芳还记得,当她2018年来北京实习时,她准备短时间租房子,但是当她到达现场时,她发现隔壁的房子还在装修,周围地区充满了刺鼻的气味。虽然租来的公寓有宽阔的阳台和新家电,但她放弃了。

较新的使她感觉不那么安全。当她即将离开时,经纪人还拉她强调房子非常受欢迎。如果现在不租,它明天就会消失。

目前,长期出租公寓发展的主要问题是成本高,战线长,盈利能力差。因此,大多数公寓运营商通过高营业额提高了入住率并节省了成本。

分散的长租公寓经营者收到房东的租金,赚取房东和房客之间的租金差额。房子关闭后,不管房子是否出租,他们必须按时向房东支付房租。在这种模式下,运营商的房屋空置一天,这意味着额外一天的费用。

大多数集中式公寓的运营商都是房地产开发商。他们的资金实力相对较强。然而,在过去两年的金融去杠杆化背景下,土地行业的银行信贷紧缩,开发商的现金流压力不小。

长租公寓在白领中比一线城市的第一方租房者或中介人更受欢迎,主要是因为他们的全新家电,完整的生活设施和自己的风格。因此,长期租赁公寓公司将根据房屋的初始状态进行不同程度的升级。

2018年9月,一篇名为《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的自传媒体文章在网上放映,该文章抱怨长租公寓的甲醛严重超标。 2018年底,长租公寓装修质量和环境污染终于爆发,行业总公司多次接受采访。在2019年的全国“两会”中,如何监督和规范长租公寓市场成为代表们的热门话题。

王芳说,除了价格和位置,甲醛是否超标已成为他们找房的重要考虑因素。

《财经》记者了解到,有许多租户在办理登机手续后携带自己的测试工具。只要甲醛超标,他们立即向操作员投诉并索赔。

“如何使空气质量达到标准是过去一年长期租赁公寓运营商的一个主要问题。对于工业来说,甲醛是一种高压线,它已经死了。”高静认为,空气质量已成为租赁服务的头号人物。问题。为了长期健康发展,蛋壳公寓必须承担解决空气质量问题的社会责任。

投资者对这一监管趋势也非常敏感。

Joy Capital的创始人刘二海重新装载了蛋壳公寓,经过两轮A +和B轮蛋壳的额外投资,他向《财经》记者透露,2019年后,该投资银行对此进行了尽职调查。长期的公寓。当时,它已开始关注公司是否能够引领行业标准,而不是被动地适应行业标准。

实现环境保护并不容易,人力和资本的成本也不应该低于此。目前,蛋壳公寓空气质量管理投资已达1亿。

件的出租物业安装设备。这引起了业界的巨大震动,被认为是长期租赁公寓行业中的第一家。行业的大手笔动作。工作原理只是在不打开窗户的情况下连续完成房间的通风。

件。

事实上,有必要从根本上解决长租公寓的室内空气质量问题。新的风格是技术,其根本是从源头控制甲醛的生产。

建立一个独立的供应链有多难?

“污染源是在板,地板,床,柜的装修,如果是国内一流的标准,单一的外观是合格的,加上甲醛超标的可能性。房东过去租用房子,如果它被翻新,许多也将超过标准。“高静说。

事实上,包括过量甲醛在内的装修问题一直困扰着整个国内家庭产业,其长期存在并未得到有效解决。近年来,制度化经营的长租公寓企业发展迅速。随着影响力的增加,他们的空气质量问题更容易受到社会和舆论的关注和放大。房东,第二地主,和小中介租赁超过长期租赁公寓,装修污染问题更严重,但由于过度分散,很难得到监管和整改。

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蒋强是蛋壳公寓供应链系统的副总裁。他告诉《财经》事实上,总部租用的公寓装饰面板优于国家E1标准。为了防止空气污染,该行业也显示出其神奇之处。

如蛋壳,每个套房都会根据初始状态进行装饰,不同程度的装饰。新装修的房屋已被钉牢,因为胶水会对甲醛造成污染;一些以前的木制家具现在用锻铁代替。

但这还不够。要达到环保标准,甚至超过行业标准,必须从有毒气体如甲醛的来源进行控制。

蒋强认为,如果要从源头上控制环境保护和装修标准,长期出租公寓必须建立自己的供应链。

但并非所有长期出租公寓都能深入到产业链的上游。至少,拥有超过10万套房屋的长租公寓必须具备这样的实力。目前,这个规模不超过五个分散的长期租赁公寓。

根据《财经》,记者知道有超过50万个蛋壳和冰柜,以及近10万个绿色顾客。长江三角洲最大的租赁公司喜欢租房。过去有超过100,000套公寓。它是在今年早些时候被蛋壳收购的。

自2018年以来,蛋壳的布局继续向上游延伸。

现在,在一些装饰用品上,公司已经能够根据自己的环境标准提供直接的材料供应。在其品牌图书馆,蛋壳也可直接订购吉林森公,立邦等公司的工厂。

未来,蛋壳公寓还将对供应链系统进行更多投资。除主要材料外,该公司还希望在包装修复过程中承接配件,如墙面涂料和胶水。

当一家公司拥有百万级规模的公寓运营规模时,产业链深度带来的优势将使其更容易控制环境标准,而在规模经济中,采购成本将进一步下降。

这是一个理想的情况。现在的问题是,即使环保标准的高压已经到来,大多数长期租赁公寓也难以扩大环保投资。

自2018年下半年以来,监管部门一直在严格检查和规范租赁贷款,以增加长期租赁公寓的杠杆作用。目前,没有任何松动。

2018年8月20日,杭州龙租公寓丁家宣告破产。主要原因是使用非标准租赁贷款和高杠杆扩张,随后的运营能力无法跟上,导致资金链断裂。此事件共涉及400万元资金缺口,6个在线贷款平台和4,000个租户,这是监管升级的触发因素。

在仓库破裂之后,长期租赁公寓经历了大规模清洁,合并,收购和道路的消息一直延续至今。

根据《财经》的统计,从2018年9月至今,共有13位父母因资金链中断或收购而租用公寓,如麦嘉公司收购上海宇建,蜜蜂村收购苏州乐栈,安贞集团收购的逗号公寓等。最大的收购是在2019年1月,当时蛋壳以2亿美元的价格被收购。

最重要的能力

长期租赁公寓面临资本和监管的双重考验,那么企业家能够生存下来并转向未来的王牌?

刘二海认为,数据驱动运营的精确性和标准化将是长期租赁公寓最重要的能力。

大多数长期出租公寓都在改造库房。这些属性分布广泛,文化和市场环境各有特色。房子的室内装修风格很奇怪。

传统的定价,装修和租赁计划均通过人工经验完成。这既耗时又费力。特别是在离开北方,南方和南方一线城市之后,面对复杂的环境,快速开拓市场更加困难。

蛋壳成立于2015年,是该行业的后来者。现在它已经运营了50万套公寓,位居行业前列。除了资本祝福,最重要的是它的大数据分析和定价能力。

自成立以来,该公司已建立了一个商业运营中心,BI(商业智能)负责房屋资产的定价和风险管理,BA(商业分析)负责评估商业和城市发展的健康状况。制定业务战略。

例如,在蛋壳公寓的管家进入房间后,有必要首先用电子尺测量房子的长度和宽度,然后拍摄装饰,家具,地板和其他墙壁的照片并将其上传到BI部门。在考虑系统后,它将给出一个具体的计划,管家将根据这个价格进行谈判。

依靠蛋壳的大数据管理系统,即使没有经验,房屋接收人员也可以快速获得合理的报价数据,避免住房风险。

根据《财经》,记者知道蛋壳给出的住房计划可以详细说明房价,免租期,合同期限和增加等因素,评估价格的参数接近80。/p>

事实上,这个系统是模拟人工判断的经验,但为了确保准确性和精确性,BI部门必须始终收集和监控市场数据,并不断修改自己的算法和模型。该系统的优点是随着时间的推移,数据积累,其运行效率将越来越高,报价数据将更加准确。

刘二海认为,大多数想要长期出租公寓的投资者都持有长期的反战心态。虽然蛋壳已经获得单一房间利润,但它仍处于亏损状态。不过,他说单人房的盈利能力已经表明了该系统的价值。在未来,行业需要实现更高的盈利能力和更大的规模效应。

业内人士预计长期租赁公寓经营者将通过提供增值服务来探索增值,但一些业内人士认为,这种附加值不能过于乐观。

上海长租公寓副总裁表示,与垂直行业的竞争对手相比,长期租赁公寓只具有客户优势。长期租赁公寓希望通过增值服务赚钱。首先要做的是了解可以做什么样的产品。在他的运作过程中,他发现目前的清洁和维护增值服务确实比垂直服务提供商更有利可图。

根据《中国流动人口发展报告》,预计到2030年全国租赁人口将达到2.7亿,相应的租赁总交易额将达到4.2万亿元。业界公认的数据显示,目前中国整个租赁市场的长租公寓仅占3%左右。

与过去80年的美国长期出租公寓和日本60年的历史相比,中国刚刚起步。未来,长期出租公寓将成为友好城市的基础设施,当然还有更大的发展空间。

高静估计,未来三年将有两到三家公司在长期租赁公寓部门拥有超过100万间客房。最紧迫的任务是通过标准的标准化,一个是环境标准化,另一个是运营标准化。

长期租赁公寓企业应当自行协助主管部门规范市场主体行为,提高住房租赁服务质量。蛋壳公寓所扮演的角色可能是创造一个“蛋壳样本”,通过自我创新转化为行业共识。